Vous êtes locataire d’un appartement lequel, en cours de location, devient insalubre. Pouvez-vous, pour cette raison, cesser de payer votre loyer au locateur
Les faits :
Un locataire habite un appartement avec ses deux enfants. Durant le mois de décembre 2003, il remarque la présence de moisissure dans l’unique chambre à coucher. Il en informe immédiatement le propriétaire. Malgré plusieurs promesses faites par ce dernier, aucune réparation n’est effectuée. Le temps passe et en mars, la moisissure s’étend sur les murs, le plancher, le plafond et les rideaux. La situation se détériore à un point tel que l’individu et ses enfants doivent éviter de demeurer à l’intérieur de l’appartement pendant la journée et ils doivent dormir dans la cuisine et le salon : En raison de cette situation, le locataire ne paie pas les loyers des mois de mars, mai et juin 2004. Il décide par contre de payer celui du mois d’avril à la suite de la promesse du propriétaire de faire les réparations nécessaires, ce qu’il n’a jamais fait.
Le propriétaire intente alors une procédure à la Régie du logement et demande la résiliation du bail et le paiement des arrérages de loyers. Puisque le locateur n’a présenté aucune demande à l’effet avant l’audience, la Régie refuse d’entendre toute preuve concernant l’état d’insalubrité de l’appartement et accueille la demande du propriétaire. Le locataire décide donc d’aller en appel de cette décision à la Cour du Québec.
Le litige
Le locateur était-il en droit de ne pas payer son loyer ?
La décision
L’appel est accueilli.
Les motifs :
Le locateur a l’obligation de fournir un bien pouvant servir à l’usage pour lequel il est loué. Le logement doit être en bon état d’habitabilité et le locateur doit le maintenir de cette façon durant toute la durée du bail. En l’espèce, plutôt que de forcer le locateur à faire les réparations nécessaires, le locataire a choisi d’attendre que ce dernier tienne ses nombreuses promesses. C’est d’ailleurs pour cette raison que la Régie a refusé d’entendre la preuve du locataire portant sur l’état d’insalubrité. Néanmoins, d’après le juge, ce refus ne respecte pas le droit du locataire à une défense pleine et entière. Ainsi, il est donc d’avis que la Régie aurait dû permettre au locataire de faire la preuve de l’état d’insalubrité de son logement. Il conclut que les arrérages ne sont pas dus puisque le logement était impropre à l’habitation.
