On peut y lire <<< Le 20 septembre 2021, le conseil municipal de la Ville de Sherbrooke me confiait un mandat spécial afin « d’analyser les problématiques soulevées dans le dossier du Règlement no 1200-158 – Modifiant le Règlement no 1200 de zonage et de lotissement de la Ville de Sherbrooke, zone C1845, rue Belvédère Sud (Ville de Sherbrooke) et d’adresser également une demande d’enquête à l’Unité permanente anticorruption (UPAC) ».>>>
Les constatations générales
La section « Analyse des faits et circonstances » du rapport commente non seulement le cas de la zone C1845 mais résume aussi la problématique générale qui a mené à ce cas particulier. Avertissement : ce texte (comme toutes les questions de zonage) est rébarbatif.
Par exemple :
1.1 AMÉNAGEMENT ET URBANISME
Constituée le 1er janvier 2002, la Ville de Sherbrooke est issue du regroupement, en tout ou en partie, de 9 municipalités, soit Ascot, Bromptonville (partie), Deauville, Fleurimont, Lennoxville, Rock Forest, Saint-Élie-d’Orford (partie), Sherbrooke et Stoke (partie).
La prise de décision en matière d’urbanisme est régie par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q., c. A-19.1) qui exige notamment l’adoption :
d’un schéma d’aménagement et de développement qui établit les lignes directrices de l’organisation physique du territoire d’une municipalité régionale de comté (MRC) [La Ville de Sherbrooke cumule les responsabilités attribuables à une MRC ; le Schéma d’aménagement comprend le plan d’urbanisme.] ;
d’un règlement de zonage qui permet de diviser le territoire d’une ville en zones, en vue de contrôler l’usage des terrains et des bâtiments, ainsi que l’implantation, la forme et l’apparence des constructions.
À la Ville de Sherbrooke, la principale réglementation applicable en regard de l’aménagement et de l’urbanisme est contenue dans 2 règlements, soit le Règlement no 1000 – Schéma d’aménagement et de développement révisé et le Règlement no 1200 de zonage et lotissement.
Le Service de la planification et de la gestion du territoire de la Ville a pour mission de voir à une utilisation harmonieuse du territoire de la Ville de Sherbrooke pour l’ensemble des fonctions urbaines, rurales et agricoles qu’on y retrouve, et ce, en concertation avec sa population et les différents intervenants.
Pour réaliser son Schéma d’aménagement et de développement révisé, la Ville a mis sur pied l’organisme paramunicipal Commerce Sherbrooke afin qu’il lui propose une vision et une structure de la fonction commerciale à l’échelle de la ville et en soutienne la mise en oeuvre. De grandes orientations ont été énoncées par Commerce Sherbrooke en mai 2012. Son rapport portait sur la « Vision de développement stratégique du commerce à Sherbrooke ». Le Schéma d’aménagement et de développement révisé en 2014 s’appuie sur la structure commerciale proposée par Commerce Sherbrooke. Celle-ci repose sur une hiérarchie commerciale en fonction de la taille des marchés à desservir.
Ces catégories se déclinent comme suit :
- 2 pôles suprarégionaux : le secteur du Carrefour de l’Estrie/plateau Saint-Joseph et le centre-ville de Sherbrooke ;
- 1 pôle régional : 12e Avenue, entre la rue des Quatre-Saisons et l’autoroute 610 ;
- 1 axe régional : l’axe de la rue King Ouest et du boulevard Bourque ;
- 4 pôles locaux ;
- 11 pôles de quartier ;
- 24 pôles de voisinage.
Le 20 février 2017, la Ville a adopté son premier règlement de zonage unifié après la fusion municipale, le Règlement no 1200 de zonage et de lotissement de la Ville de Sherbrooke. Celui-ci décrit les usages du territoire qui sont permis et a force de loi. Comme le Schéma d’aménagement et de développement révisé n’est pas opposable aux citoyens, le règlement de zonage doit bien traduire les lignes directrices du Schéma afin qu’elles soient appliquées dans chacune des zones pertinentes sur le territoire. Par ailleurs, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme exige que la municipalité assure la conformité régionale entre les deux règlements.
(…)
1.3 Différences entre les classes d’usages C-1 et C-2 dans le Règlement no 1200 de zonage et de lotissement de la Ville de Sherbrooke
Les « grilles des usages et des normes » font partie intégrante du Règlement no 1200.
Chaque grille est liée à un numéro de zone. Elle répertorie tous les usages permis dans cette zone. Ce règlement prévoit plusieurs classes d’usages, dont des usages liés à l’habitation (classes « H-x »), aux commerces (classes « C-x »), aux industries (classes « I-x »), et des sous-classes dans chacune de ces classes.
Deux (2) principales classes d’usages commerciaux permettent des « commerces de détail et de service », soit les classes C-1 et C-2.
(…)
3.3 Nature de l’incohérence entre les réglementations
… la définition de ce qu’est un commerce de « grande surface », et surtout, la perception de la limite entre une grande, une moyenne ou une petite surface, diffère parmi les personnes rencontrées.
À mon avis, les principales causes de ces perceptions divergentes sont les suivantes :
Le Schéma d’aménagement (Règlement no 1000) et le Règlement no 1200 de zonage et de lotissement n’utilisent pas la même terminologie.
Le Schéma d’aménagement contient plusieurs grandes orientations, dont 2 qui ne sont pas parfaitement alignées. En effet, la vision générale des « pôles commerciaux » est rédigée dans une terminologie qui n’a aucun équivalent dans la norme générale des « affectations au sol ».
Cela ajoute un niveau de complexité additionnel, qui peut nuire à une compréhension commune des commerces permis ou non dans le secteur. (…)
3.3.1 Terminologie différente entre le Règlement no 1000 et le Règlement no 1200
Le Schéma d’aménagement (Règlement no 1000) et le Règlement no 1200 de zonage et de lotissement n’utilisent pas la même terminologie.
Les termes « commerce de proximité » et « commerce non structurant » peuvent avoir l’air similaires dans le langage courant. Par contre, au niveau réglementaire, ils ne représentent pas les mêmes limites de superficie.(…)
Ces différences de terminologies, plutôt techniques, entre les 2 principaux règlements, peuvent avoir été la source de perceptions erronées. Cela peut également contribuer à la confusion actuelle entourant les différentes façons de nommer les commerces de détail permis dans cette zone.
(…)
3.4 Situations similaires retracées dans d’autres zones
… il est également possible de noter que :
parmi les 24 pôles commerciaux de voisinage identifiés dans la Ville, seulement 7 pôles commerciaux ne comportent aucune classe d’usages C-2. Ainsi, 70 % des pôles commerciaux de voisinage (17 des 24 pôles) permettent des classes d’usages C-2. Le pôle Belvédère Sud et Bel-Horizon fait donc partie de cette majorité de pôles commerciaux ;
(,,,)
Finalement, plusieurs employés de différents services de la Ville ont été impliqués dans le projet de refonte du Règlement no 1200, dont le Service des affaires juridiques. L’implication de plusieurs personnes peut à la fois réduire les risques d’actes répréhensibles et aussi augmenter les risques d’erreur dans les détails des projets d’envergure. >>>
Conclusion
Comme mentionné au début de cet article tout ce qui concerne le zonage est rébarbatif. Il ne suffit pas d’utiliser le « gros bon sens » ou l’intelligence artificielle pour comprendre et solutionner le zonage.
Il faut lire et comprendre la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (178 pages), le Schéma-plan de la Ville (qui fait maintenant 513 pages avec les annexes) et le Règlement no 1200 (374 pages de texte et plus de 2000 pages de Grilles des usages et des normes).
Tout ceci aide à comprendre le nouveau Plan d’urbanisme préliminaire (231 pages) déposé au Conseil municipal dans les derniers mois et qui devrait façonner la Ville jusqu’en 2040.
